Wer im Herbst und Winter die Thermostate zu hoch einstellt und Fenster längere Zeit gekippt hält, verbraucht unnötig Energie. Wer dagegen beim Heizen und Lüften auf ein paar Dinge achtet, kann Energie einsparen und damit Kosten senken. Darauf weist das vom Umweltministerium Baden-Württemberg geförderte Informationsprogramm Zukunft Altbau hin. Die wichtigsten Maßnahmen: Raumtemperatur moderat, bedarfsgerecht und zeitabhängig einstellen sowie mehrmals täglich gezielt lüften. Außerdem gilt es darauf zu achten, dass Heizkörper entlüftet und nicht durch Möbel zugestellt sind. Tipp: Programmierbare und smarte Thermostate regeln die Raumtemperatur automatisch nach Vorgabe, sodass man die Heizkörper nicht ständig selbst hoch- oder herunterdrehen muss.
In den meisten Haushalten wird zu viel geheizt. Das kostet Geld und Energie. Die Expertinnen und Experten von Zukunft Altbau raten, so bedarfsgerecht wie möglich zu heizen und überall dort, die Temperatur abzusenken, wo es zu keinen wesentlichen Komfortverlusten kommt. Als Faustregel gilt: Ein Grad weniger Raumtemperatur senkt den Heizenergieverbrauch bereits um sechs Prozent. Wer seine Heizung in den Wohnräumen beispielsweise von 23 Grad auf 20 Grad Temperatur senkt, spart bis zu 18 Prozent Heizkosten. 20 Grad entsprechen der Stufe drei auf dem Thermostat. Besonders in älteren Gebäuden wirkt sich das leichte Senken der Raumtemperatur deutlich auf den Energieverbrauch aus.
Das Thermostatventil regelt die Wärmezufuhr in die Heizkörper oder Heizflächen und somit die Raumtemperatur. Was viele nicht wissen: Die Stufe am Thermostat ist für die gewünschte Raumtemperatur verantwortlich, nicht die Geschwindigkeit des Aufheizens. Das Thermostat auf fünf zu stellen, bedeutet also nicht, dass es schneller warm wird, sondern dass die Endtemperatur bei etwa 28 Grad liegt – sofern die Heizzentrale das hergibt. Das ist in den meisten Fällen deutlich zu warm für das Wohlbefinden.
Wer nicht zu Hause ist, kann durch das Absenken der Raumtemperatur viel Energie sparen. Bei mehreren Stunden Abwesenheit reicht meist Stufe eins bis zwei am Thermostat. Während einer längeren Abwesenheit in den Wintermonaten kann die Raumtemperatur je nach Gebäude auf zwölf bis 15 Grad abgesenkt werden.
Auch die automatische Nachtabsenkung, die man am Regelgerät der Heizungsanlage einstellt, spart Energie. „Wird die Temperatur etwa eine Stunde vor dem Schlafengehen auf rund 16 Grad abgesenkt und eine Stunde vor dem Aufstehen wieder erhöht, bleiben Komfort und Energieeffizienz im Gleichgewicht“, sagt Frank Hettler von Zukunft Altbau. Tipp: Am Wochenende die Zeitsteuerung an den abweichenden Tagesablauf anpassen.
Entgegen einem weit verbreiteten Irrglauben verbraucht das spätere Wiederaufheizen eines Hauses nach einer Absenkphase nicht mehr Energie, als zuvor eingespart wurde. Ein durchgehend beheiztes Gebäude verbraucht mehr Energie, da über den gesamten Zeitraum Wärmeverluste anfallen.
Neben den klassischen Thermostaten gibt es auch programmierbare und smarte Modelle. Klassische Thermostate messen die Raumtemperatur und vergleichen sie mit der per Hand eingestellten Stufe am Thermostatkopf, also der gewünschten Temperatur. Bei Abweichung wird nachgeheizt und somit die Raumtemperatur angepasst. Programmierbare Thermostate regeln die Temperatur nach einem individuell einstellbaren Zeitplan direkt am Thermostat. Smarte Thermostate bedient man zusätzlich bequem über eine App, etwa von unterwegs. Über diese kann man neben den gewünschten Zeiten und Temperaturen auch automatische Funktionen einstellen, beispielsweise, dass die Heizkörper bei geöffneten Fenstern runtergeregelt werden.
Bedacht werden sollte, dass programmierbare und smarte Thermostate eine Batterie benötigen. Smarte Thermostate sind zudem teurer. Vor dem Kauf sollten Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer außerdem prüfen, ob die smarten Thermostate mit der hauseigenen Heizung – speziell den Heizkörpern – kompatibel sind.
Regelmäßiges Lüften ist auch im Winter wichtig, um Feuchtigkeit abzuführen und das Risiko von Schimmelbildung zu senken. Am effizientesten geht das durch Stoß- oder Querlüften: Mehrmals täglich werden die Fenster für fünf bis zehn Minuten weit geöffnet – idealerweise gegenüberliegende Fenster gleichzeitig. So wird feuchte Raumluft schnell gegen trockene Außenluft ausgetauscht, ohne dass Wände und Möbel zu sehr auskühlen.
Besonders in Küche und Bad empfiehlt sich kurzes Stoßlüften nach dem Kochen, Duschen oder der Toilettennutzung. So wird die dabei freigesetzte Feuchtigkeit schnell nach draußen transportiert.
Dauerhaft gekippte Fenster dagegen sollten während der Heizperiode vermieden werden. Mit einem gekippten Fenster kann man zwar für frische Raumluft sorgen, jedoch verschwendet man dabei gleichzeitig viel teure Heizwärme.
Damit sich die Wärme optimal im Raum verteilt, sollten Möbel oder schwere Vorhänge die Heizkörper nicht verdecken. Sie behindern die Luftzirkulation und verschlechtern die Heizleistung.
Zu Beginn der Heizsaison lohnt es sich außerdem, genau hinzuhören. Gluckern die Heizkörper hörbar, befindet sich Luft im System. Dadurch werden sie nicht mehr gleichmäßig warm und arbeiten weniger effizient. Ein kurzes Entlüften stellt die volle Heizleistung wieder her und hilft, unnötigen Energieverbrauch zu vermeiden.
Zukunft Altbau empfiehlt folgende Richtwerte:
Ein Einbruch bedeutet oft mehr als den Verlust von Wertgegenständen: Er kann das Gefühl von Sicherheit in den eigenen vier Wänden nachhaltig beeinträchtigen. Umso wichtiger ist es, rechtzeitig vorzusorgen und mögliche Schwachstellen am Gebäude zu sichern. Gerade in Mehrfamilienhäusern ist es sinnvoll, den Einbruchschutz gemeinsam in den Blick zu nehmen. Der Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum (WiE) erklärt, welche Schutzmaßnahmen Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) gemeinschaftlich beschließen und finanzieren sollten.
Laut Polizeilicher Kriminalstatistik wurden 2025 bundesweit 82.920 Wohnungseinbruchdiebstähle einschließlich Einbruchsversuchen registriert – das waren 4484 mehr als im Jahr zuvor. Fast die Hälfte der Taten blieb im Versuchsstadium. Die Zahlen verdeutlichen, wie wichtig wirksame Einbruchschutzmaßnahmen sind. Experten empfehlen dabei insbesondere eine Kombination aus mechanischen und elektronischen Sicherungssystemen.
Einbrecher gelangen häufig über leicht zugängliche und unzureichend gesicherte Fenster sowie Balkon-, Terrassen- oder Wohnungseingangstüren in Wohnungen. Eine Nachrüstung mit mechanischen Sicherungen oder der Austausch gegen einbruchhemmende Modelle kann deshalb sinnvoll sein.
Dabei gilt es, in Wohnungseigentümergemeinschaften eine wichtige rechtliche Besonderheit zu beachten: „Fenster sowie Balkon-, Terrassen- und Wohnungseingangstüren sind zwingend Gemeinschaftseigentum – auch dann, wenn sie in der Teilungserklärung dem Sondereigentum zugewiesen wurden“, erklärt Dr. Sandra von Möller, Vorständin des bundesweiten Verbraucherschutzverbands Wohnen im Eigentum (WiE). „Wohnungseigentümer müssen daher vor baulichen Veränderungen an diesen Bauteilen immer einen entsprechenden Beschluss der WEG einholen.“
Wohnungseigentümer, die individuelle Einbruchschutzmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum planen, müssen deshalb zunächst einen Antrag auf Gestattung in die Eigentümerversammlung einbringen. Sind die geplanten Maßnahmen angemessen, muss die WEG grundsätzlich zustimmen, da angemessene Einbruchsschutzmaßnahmen zu den sogenannten privilegierten Maßnahmen gehören.
Dazu zählen beispielsweise die Nachrüstung vorhandener Fenster und Türen mit mechanischen Sicherungen, der Einbau einbruchhemmender Fenster und Wohnungseingangstüren sowie die Montage von Rollläden oder Türspionen. Ob eine Maßnahme angemessen ist, hängt allerdings von den Umständen des Einzelfalls ab.
Der Anspruch auf Einbruchschutz bedeutet jedoch nicht, dass Wohnungseigentümer die Maßnahmen nach eigenen Vorstellungen umsetzen dürfen. Die WEG kann über die konkrete Ausgestaltung und Durchführung entscheiden und entsprechende Vorgaben machen.
„Es empfiehlt sich, den Beschlussantrag möglichst detailliert zu formulieren und der Eigentümerversammlung konkrete Vergleichsangebote vorzulegen, damit die Eigentümer eine fundierte Entscheidungsgrundlage haben“, rät Dr. Sandra von Möller.
Die Kosten der Maßnahme tragen grundsätzlich die Wohnungseigentümer, auf deren Verlangen sie durchgeführt wird.
Neben individuellen Maßnahmen gibt es zahlreiche Möglichkeiten, die Sicherheit des gesamten Gebäudes zu verbessern. Über solche gemeinschaftlich relevanten Maßnahmen sollten WEGs gemeinsam beraten und entscheiden. Dazu zählen beispielsweise einbruchhemmende Haus- und Kellereingangstüren, Alarmanlagen, elektronische Türöffnungs- und Gegensprechanlagen, Bewegungsmelder sowie Videoüberwachungsanlagen.
Gemeinschaftliche Sicherheitsmaßnahmen können mit erheblichen Anschaffungs- und Folgekosten verbunden sein. Daher ist es wichtig, bereits bei der Beschlussfassung die gesetzlichen Vorgaben zur Kostenverteilung zu berücksichtigen.
„Sollen die Kosten auf alle Wohnungseigentümer verteilt werden, ist grundsätzlich eine qualifizierte Mehrheit erforderlich. Dazu müssen mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und zugleich mindestens die Hälfte aller Miteigentumsanteile erreicht werden. Wird diese Mehrheit nicht erzielt, tragen grundsätzlich nur diejenigen Eigentümer die Kosten, die für die Maßnahme gestimmt haben“, erläutert WiE-Vorständin Dr. Sandra von Möller.
WEGs sollten diese Voraussetzungen bei der Planung und Beschlussfassung berücksichtigen, um Klarheit über die spätere Finanzierung zu schaffen.
Wenn eine WEG die Installation einer Videoüberwachungsanlage plant, sind bereits bei der Beschlussfassung verschiedene rechtliche Anforderungen zu beachten. Die Kameras dürfen ausschließlich gemeinschaftliche Flächen erfassen. Fremde Grundstücke, öffentliche Wege und das Sondereigentum einzelner Wohnungseigentümer dürfen nicht überwacht werden.
„Ein ordnungsgemäßer Beschluss muss nicht nur die technische Installation regeln, sondern auch klare Vorgaben zur Nutzung der Anlage enthalten“, betont Dr. Sandra von Möller. Insbesondere müssen die Anforderungen der Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) eingehalten werden.
Im Beschluss sollte deshalb festgelegt werden, welche Bereiche zu welchem Zweck und in welchen Zeiträumen überwacht werden. Darüber hinaus sind Regelungen zur Speicherung der Aufnahmen, zu den Zugriffsberechtigungen und zu den Löschfristen erforderlich. Auch die Zuständigkeit für die Umsetzung des Beschlusses muss geklärt sein. Diese Aufgabe übernimmt in der Regel die Verwaltung.
Die Überwachung muss zudem am betreffenden Ort durch einen entsprechenden Aushang kenntlich gemacht werden. Ergänzend empfiehlt es sich, Hinweisschilder mit Kamerasymbolen anzubringen.
Bevor einzelne Wohnungseigentümer oder eine WEG Maßnahmen zum Einbruchschutz beauftragen, empfiehlt es sich, mögliche finanzielle Unterstützungsangebote zu prüfen. Neben Fördermöglichkeiten der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) kommen gegebenenfalls auch kommunale Förderprogramme infrage. „Dabei ist zu beachten, dass Fördermittel grundsätzlich vor der Beauftragung der entsprechenden Maßnahmen beantragt werden müssen“, erklärt von Möller.
Privatleute, die ein Haus oder eine Wohnung besitzen, kennen das: Man schmiedet Pläne für Umbauten, will dieses oder jenes sanieren oder erneuern. Oft steht schon im Vorfeld fest, dass es hierfür Handwerkerleistungen braucht. „Wer solch ein Vorhaben schon konkret durchdacht hat und angehen möchte, sollte dies nicht unnötig auf die lange Bank schieben. Denn derzeit wird politisch verhandelt, ob der bestehende Steuerbonus für Handwerkerleistungen gekürzt werden soll. Dies würde private Bauherren unmittelbar betreffen.
„Wer für den eigenen Haushalt Handwerker beauftragt, kann unter bestimmten Voraussetzungen von den in Rechnung gestellten Kosten bislang 20 Prozent von der Steuer abziehen“, erläutert Holger Freitag, der Vertrauensanwalt des Verbands Privater Bauherren (VPB). Der kostenlos verfügbare VPB-Ratgeber „Steuern sparen mit Handwerkerrechnungen“ enthält dazu Genaueres. „Das Bundeskabinett hatte am 2. September einen Entwurf für das Einkommensteuerreformgesetz 2027 beschlossen, das vorsieht, die Steuerermäßigung bei Aufwendungen für haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse, haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen (§ 35a Abs. 3 EStG) ab 2027 auf 15 Prozent zu senken und den jährlichen Höchstbetrag von 1.200 auf 900 Euro zu reduzieren“, so der Anwalt.
Ob dieser Entwurf des Einkommensteuerreformgesetzes 2027 tatsächlich in Kraft treten wird, ist noch nicht ausgemacht. Denn hierfür ist die Zustimmung des Bundesrates notwendig. Der Wirtschaftsausschuss der Länderkammer empfiehlt dem Plenum, die vom Bundeskabinett geplante Kürzung komplett zu streichen. Sein Argument: Ein niedrigerer Fördersatz sende in einer Phase schwacher privater Investitionen ein falsches Signal und treibe Aufträge in die Schwarzarbeit. Der Finanzausschuss des Bundesrates wiederum setzt sich für die zukünftige Einführung einer sogenannten Wesentlichkeitsschwelle ein. Unterhalb dieser Grenze wäre keine Steuerermäßigung mehr möglich. Dies könnte zum Beispiel eine Heizungswartung, kleinere Dachreparaturen oder den Austausch einer Tür betreffen. Der Plenumsbeschluss des Bundesrates vom 16. Oktober greift diese Debatte aber nicht auf.
„Warten private Bauherren nun die endgültige Entscheidung ab“, so Freitag, „kann es zeitlich eng werden, falls die Kürzung zum Jahreswechsel kommt und man von der bislang noch geltenden Regelung profitieren möchte.“ Der Hintergrund: Für die Steuer zählt das Jahr der Zahlung. Die Baumaßnahme sollte gegebenenfalls also noch in diesem Jahr geplant, realisiert und entlohnt sein. „Wer Arbeiten noch 2026 ausführen lässt und die Rechnung in diesem Jahr überweist, kann nach heutigem Stand den vollen Satz von 20 Prozent nutzen“, weiß Freitag. Zu beachten sei auch, dass Barzahlungen nicht anerkannt werden.
Eine steuerliche Vergünstigung sollte jedoch keinen baulichen Aktionismus auslösen. Am Anfang gilt es zu klären, dass ein Vorhaben sinnvoll ist. Dazu zählt auch, die finanzielle Seite durchzurechnen. Dann müssen die Arbeiten von den beauftragten Handwerksbetrieben noch in angemessener Qualität ausgeführt werden (was manchmal Zeit braucht). Die Fachleute aus dem Netzwerk des VPB stehen privaten Bauherren hierbei unterstützend zur Seite. Sie beraten unabhängig von Produkten und ausführenden Betrieben.
Um die Steuerermäßigung in Anspruch zu nehmen, müssen die folgenden Voraussetzungen erfüllt werden:
Außerdem sind mögliche Ausschlüsse zu beachten. Nach § 35a Abs. 3 EStG ist die Steuerermäßigung beispielsweise nicht für Maßnahmen vorgesehen, für die bestimmte öffentlich geförderte Darlehen oder steuerfreie Zuschüsse in Anspruch genommen werden.
Wie entwickeln sich Heizkosten, Energieverbrauch und Wassernutzung in deutschen Mehrfamilienhäusern? Welche Rolle spielen Wärmepumpen im Gebäudebestand? Und wie weit ist die Digitalisierung bei Mess- und Abrechnungsprozessen fortgeschritten? Zum Start der Heizsaison liefert der neue Techem Atlas für Energie, Wärme und Wasser Antworten darauf. Für die Studie hat Techem Daten von rund 94.000 Gebäuden mit etwa 1,1 Millionen Wohnungen in Deutschland sowie von weiteren 1,1 Millionen Wohnungen in ausgewählten europäischen Ländern aus dem vergangenen Jahr ausgewertet. Damit zählt der Atlas zu den umfangreichsten Untersuchungen seiner Art. Die Analyse zeigt: Trotz stabilisierter Energiepreise liegen die Heizkosten weiterhin deutlich über dem Niveau vor der Energiekrise von 2021. Ursache sind insbesondere die im Vergleich zum Vorjahr niedrigeren Temperaturen und der damit verbundene höhere Energieverbrauch. Gleichzeitig bestätigen die Daten die wirtschaftlichen Vorteile von Wärmepumpen im Mehrfamilienhausbestand trotz noch nicht ausgeschöpfter Effizienzpotenziale. Bei der Digitalisierung von Ablesung und Abrechnung sowie beim Ausbau intelligenter Messinfrastruktur zeichnen sich erneut Fortschritte gegenüber dem Vorjahr ab.
Die Energiepreise bewegten sich 2025 zwar in etwa auf dem Niveau des Vorjahres. Damit lagen sie im Vergleich zu 2021 jedoch weiterhin rund 82 Prozent höher. Zugleich fiel die Heizperiode kälter aus als im Vorjahr. Das führte zu einem höheren Verbrauch und steigenden Heizkosten. Pro Quadratmeter lagen diese 2025 rund 45 Prozent über dem Niveau von 2021. Gleichzeitig zeigen die Daten, dass Nutzerverhalten und moderne Anlagentechnik einen wesentlichen Beitrag zur Begrenzung des Energieverbrauchs leisten. Die verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung trägt darüber hinaus zur Emissionsminderung bei und reduziert die Treibhausgasemissionen im Durchschnitt um 364 Kilogramm pro Wohnung.
Ein Blick auf die regionalen Auswertungen zeigt deutliche Unterschiede bei den Heizkosten. Am teuersten ist Heizen im Saarland mit 14,50 Euro pro Quadratmeter, gefolgt von Schleswig-Holstein (12,77 Euro) und Hessen (12,76 Euro). Berlin verzeichnete mit durchschnittlich 10,34 Euro pro Quadratmeter die niedrigsten Heizkosten, Nordrhein-Westfalen (10,69 Euro) und Bremen (10,72 Euro) liegen im Ranking nur knapp darüber. Auch zwischen den Städten zeigen sich erhebliche Unterschiede. Die höchsten Werte entfielen auf Ravensburg (13,34 Euro), Reutlingen (13,22 Euro) und Sömmerda (13,10 Euro). Die niedrigsten durchschnittlichen Heizkosten wurden in Bielefeld mit 8,99 Euro pro Quadratmeter gemessen. Rheine und Würzburg teilen sich mit jeweils 9,93 Euro pro Quadratmeter den zweiten Platz.
Mit Wärmepumpen versorgte Mehrfamilienhäuser weisen im untersuchten Gebäudebestand im Jahr 2025 die niedrigsten Wärmekosten pro Quadratmeter auf. Während die Verbrauchskosten bei Wärmepumpen seit 2021 weitgehend stabil geblieben sind, verzeichneten konventionelle Heizsysteme deutliche Anstiege.
Zugleich zeigt die Analyse, dass ein Großteil des Mehrfamilienhausbestands bereits heute technisch für den Einsatz von Niedertemperatursystemen geeignet ist. Rund 40 Prozent der Heizungsanlagen können ohne Austausch der Heizkörper genutzt werden. Mit einem Heizkörpertausch steigt dieser Anteil auf rund 80 Prozent. Werden zusätzlich Niedertemperaturheizkörper (z. B. Gebläseheizkörper) eingesetzt, liegt die Eignung sogar bei rund 90 Prozent.
In den untersuchten europäischen Mehrfamilienhäusern ist Fernwärme mit 52 Prozent der Wohnungen der häufigste Energieträger, Erdgas folgt mit 32 Prozent. Zugleich unterscheiden sich die Heizkosten pro Wohnung deutlich zwischen den Ländern: Im europäischen Vergleich verzeichnen deutsche Fernwärmekunden die höchsten Heizkosten. Mit durchschnittlich rund 1.057 Euro pro Wohnung liegt Deutschland vor der Schweiz (982 Euro).
Zum Jahreswechsel 2026/2027 endet die europäische Übergangsfrist für die Umstellung auf 100 Prozent Fernablesbarkeit von Erfassungsgeräten. Bereits heute können 91,4 Prozent der Geräte im deutschen und 92,8 Prozent der Geräte im europäischen Mehrfamilienhausbestand ohne Betreten der Wohnungen ausgelesen werden.
Der Ausbau intelligenter Messsysteme (Smart Meter) schafft zugleich die technische Grundlage für neue Energiekonzepte wie Mieterstrom und gemeinschaftliche Gebäudeversorgung. Die Daten zeigen, dass Photovoltaikanlagen auch in den Wintermonaten einen spürbaren Beitrag zur Stromversorgung leisten können. In den untersuchten Gebäuden decken sie mehr als 30 Prozent des Stromverbrauchs. In Kombination mit Batteriespeichern kann der lokal erzeugte Solarstrom zudem auch in Zeiten niedriger Solarstrahlung genutzt werden und so den Eigenverbrauch innerhalb des Gebäudes erhöhen.
Trotz steigender Temperaturen hat sich der Wasserverbrauch in deutschen Mehrfamilienhäusern in den vergangenen zehn Jahren weitgehend konstant entwickelt. Die Warmwasserbereitung bleibt jedoch ein wesentlicher Energieverbrauchsfaktor und macht rund ein Viertel der für Wärme eingesetzten Energie aus.
„Die Folgen der Energiekrise sind für viele Haushalte weiterhin spürbar. Angesichts anhaltend hoher Energiekosten fällt ein kälterer Winter im Jahr 2025 besonders ins Gewicht. Viele Verbraucher haben die Einsparpotenziale, die ihnen unter anderem die unterjährige Verbrauchsinformation eröffnet, bereits weitgehend ausgeschöpft. Umso wichtiger ist es, diese Möglichkeiten flächendeckend zu etablieren, damit noch mehr Bewohner davon profitieren können. Mit Sorge blicken wir zudem auf weiter steigende Energiepreise, insbesondere vor dem Hintergrund des Krieges in der Golfregion. Gleichzeitig zeigen die Daten des Techem Atlas, welches Potenzial in einem modernisierten und digitalisierten Gebäudebestand steckt“, kommentiert Ulrich Schiller, Co-CEO der Techem Gruppe und CEO Deutschland, die Ergebnisse.
„Entscheidend ist es jetzt, eine gezielte Modernisierung des Gebäudebestands weiter voranzutreiben und dabei technische Möglichkeiten gezielt einzusetzen. Smart Metering, fernablesbare Messsysteme, digitale Verbrauchstransparenz und ein datenbasierter Betrieb von Gebäuden schaffen die Grundlage, um Energieverbräuche weiter zu reduzieren und die Belastungen aus Energiekosten und der CO₂-Kostenaufteilung für Mieter und Vermieter zu begrenzen. So wird die Wärmewende im Gebäudebestand bezahlbarer und effizienter.”
Jetzt geht es im Garten wieder los: Hecken werden zurückgeschnitten, Bäume gepflegt, Laub zusammengeharkt und Fallobst eingesammelt. Gerade im Herbst stellt sich für viele Eigentümer die Frage, was auf dem eigenen Grundstück erlaubt ist und wo Nachbarrecht und Naturschutz Grenzen setzen.
Ab 1. Oktober beginnt wieder der Zeitraum, in dem stärkere Rückschnitte an Hecken und anderen Gehölzen grundsätzlich möglich sind. Gleichzeitig sorgen überhängende Äste, Äpfel vom Nachbarbaum und große Laubmengen regelmäßig für Diskussionen an der Grundstücksgrenze.
Annett Engel-Lindner vom Immobilienverband Deutschland (IVD) erläutert, was Eigentümer jetzt wissen sollten:
„Viele Konflikte rund um Hecken, Äste, Laub oder Fallobst lassen sich mit einem kurzen Gespräch über den Gartenzaun lösen. Wer frühzeitig miteinander spricht und gleichzeitig die gesetzlichen Fristen sowie den Naturschutz im Blick behält, vermeidet unnötigen Streit.“
Wer seine Hecke kräftig zurückschneiden, verjüngen oder beseitigen möchte, kann solche Arbeiten grundsätzlich wieder ab 1. Oktober einplanen. Nach dem Bundesnaturschutzgesetz dürfen Hecken, lebende Zäune, Gebüsche und andere Gehölze vom 1. März bis einschließlich 30. September nicht abgeschnitten, auf den Stock gesetzt oder beseitigt werden. Für umfangreichere Arbeiten bleibt damit das Zeitfenster von Oktober bis Ende Februar.
„Mit dem Oktober beginnt für viele Eigentümer die klassische Zeit für größere Gartenarbeiten. Trotzdem sollte niemand einfach zur Säge oder Heckenschere greifen. Artenschutz und örtliche Schutzvorschriften gelten weiterhin.“
Bei Bäumen können zusätzliche Vorgaben gelten. Viele Städte und Gemeinden schützen bestimmte Bäume über Baumschutzsatzungen oder vergleichbare Regelungen. Je nach Baumart, Größe und Standort kann für eine Fällung oder einen größeren Rückschnitt eine Genehmigung erforderlich sein. Eigentümer sollten daher vor umfangreicheren Arbeiten prüfen, welche Regelungen vor Ort gelten.
Ragen Äste oder Zweige vom Nachbargrundstück über die Grundstücksgrenze, dürfen sie nicht automatisch entfernt werden. Wer sich durch den Überhang beeinträchtigt fühlt, sollte den Nachbarn zunächst auffordern, die Äste zurückzuschneiden und dafür eine angemessene Frist setzen.
Der Bundesgerichtshof hat das Selbsthilferecht von Grundstückseigentümern in einer Entscheidung zu einer rund 15 Meter hohen Schwarzkiefer gestärkt. Danach kann ein Rückschnitt überhängender Zweige grundsätzlich auch dann zulässig sein, wenn dadurch Schäden am Baum drohen. Naturschutzrechtliche Vorgaben und örtliche Schutzbestimmungen bleiben jedoch zu beachten.
„Das ist kein Freibrief für die Säge. Vor einem eigenmächtigen Rückschnitt sollten Eigentümer immer zuerst das Gespräch suchen, eine angemessene Frist setzen und prüfen, ob Baum- oder Artenschutzvorschriften entgegenstehen.“
Der IVD rät, störenden Überhang möglichst fotografisch zu dokumentieren und den Nachbarn schriftlich um Rückschnitt zu bitten. Bei großen Bäumen oder möglichen Auswirkungen auf die Standsicherheit sollte zusätzlich ein Fachbetrieb hinzugezogen werden.
Auch Laub, Nadeln oder Zapfen aus der Nachbarschaft können für Ärger sorgen. Grundsätzlich muss jeder Eigentümer das Laub beseitigen, das auf dem eigenen Grundstück landet – auch wenn es von einem Baum des Nachbargrundstücks stammt. Natürlicher Laubfall gehört in vielen Wohnlagen zum üblichen jahreszeitlichen Geschehen.
Erst bei außergewöhnlich starken Belastungen können im Einzelfall weitergehende Ansprüche bestehen. Die Rechtsprechung berücksichtigt dabei auch mittelbare Beeinträchtigungen durch herabfallende Blätter, Nadeln oder Zapfen, insbesondere wenn diese mit überhängenden Ästen verbunden sind. Ob tatsächlich ein Anspruch besteht, hängt jedoch stets von der konkreten Situation ab.
Eine normale Menge Herbstlaub ist in der Regel hinzunehmen. Bei außergewöhnlich hohem Reinigungsaufwand sollte die Belastung über einen längeren Zeitraum dokumentiert und zunächst eine einvernehmliche Lösung gesucht werden. Bei öffentlichen Gehwegen empfiehlt sich außerdem ein Blick in die örtliche Straßenreinigungssatzung. Kommunen können die Reinigungspflicht auf die Anlieger übertragen.
Auch beim Obst gilt: Entscheidend ist, wo es sich befindet. Hängen Äpfel, Birnen oder andere Früchte noch am Baum des Nachbarn, dürfen sie nicht einfach gepflückt werden, auch dann nicht, wenn der Ast über die Grundstücksgrenze ragt.
Fällt das Obst dagegen von selbst auf das eigene Grundstück, darf es grundsätzlich aufgesammelt werden. Nachhelfen ist allerdings nicht erlaubt. Äste dürfen nicht geschüttelt werden, damit die Früchte auf das eigene Grundstück fallen.
„Oft lässt sich gerade beim Fallobst mit einer einfachen Absprache viel Ärger vermeiden“, so Engel-Lindner. „Wer die überhängenden Früchte ernten darf, können Nachbarn unkompliziert untereinander vereinbaren.“
Auch nach dem 1. Oktober gilt: Tiere dürfen durch Gartenarbeiten nicht gefährdet werden. Vor dem Rückschnitt sollten Hecken, Sträucher und Bäume deshalb sorgfältig auf Nester, Höhlen und andere bewohnte Bereiche kontrolliert werden.
Das gilt auch für den Herbstputz. Laub- und Reisighaufen sind für Igel und andere Kleintiere wichtige Rückzugs- und Überwinterungsorte.
„Nicht jeder Laubhaufen muss sofort verschwinden. Wer einen Teil des Gartens etwas naturbelassener lässt, schafft mit wenig Aufwand wertvollen Lebensraum. Muss ein Haufen entfernt werden, sollte er vorsichtig umgesetzt werden, möglichst ohne direkt Laubbläser, Freischneider oder Motorsense einzusetzen.“
Der Verband Wohneigentum kritisiert geplante Halbierung der Heizkostenkomponente und Aussetzung der turnusmäßig anstehenden Anpassung. Auch Eigentümerinnen und Eigentümer haben Anspruch auf Wohngeld. Über die Wohngeldreform wird fast nur aus Sicht von Mieterinnen und Mietern diskutiert. Dabei können auch Eigentümer mit kleinem Einkommen Wohngeld bekommen, und die geplanten Kürzungen beträfen sie genauso.
Am heutigen Donnerstag, 8. Oktober, berät der Bundestag die Wohngeldreform. Die öffentliche Diskussion über die Reform dreht sich fast ausschließlich um Mieterinnen und Mieter. Der gemeinnützige Verband Wohneigentum macht hier auf eine Lücke aufmerksam: Auch selbstnutzende Eigentümer mit kleinem Einkommen können Wohngeld in Form des Lastenzuschusses beziehen.
„Wohngeld und Lastenzuschuss sind staatliche Unterstützungsleistungen, die ganz gezielt bedürftige Haushalte adressieren und dort ankommen. Hier zu kappen, ist der völlig falsche Weg“, kritisiert Verbandspräsident Peter Wegner. Der Verband fordert die Politiker dazu auf, die turnusmäßig anstehende Wohngeldfortschreibung und die Heizkostenkomponente beizubehalten.
Viele wissen es nicht: Wohngeld gibt es nicht nur für Mieterinnen und Mieter. Auch wer in der eigenen Immobilie wohnt und ein geringes Einkommen hat, kann einen Lastenzuschuss beantragen. Der Staat beteiligt sich dann zum Beispiel an Instandhaltung oder Hausnebenkosten. Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes sind rund sieben Prozent aller Wohngeldhaushalte Eigentümerhaushalte. Die Heizkostenkomponente zählt beim Lastenzuschuss genauso wie beim Mietzuschuss. Die Kürzung trifft also beide.
Tritt die Reform wie geplant in Kraft, wird die Heizkostenkomponente ab dem 1. Januar 2027 halbiert. Verbandspräsident Wegner: „Vergessen werden dabei beispielsweise ältere selbstnutzende Eigentümerinnen und Eigentümer mit kleiner Rente und hohen Heizkosten. Wer sich eine Sanierung nicht leisten kann, zahlt ohnehin schon drauf.“ Das gelte umso mehr mit Blick auf den kommenden Winter und das weiterhin hohe Energiepreisniveau.
Gleichzeitig will die Bundesregierung die gesetzlich vorgesehene Anpassung des Wohngelds an Preise und Mieten aussetzen. „Die Unterstützung verliert real an Wert, wenn Energiepreise und Lebenshaltungskosten weiter steigen“, warnt Wegner. Der Verband Wohneigentum appelliert: Die Reform sollte nicht nur aus der Perspektive von Mietern betrachtet werden. Auch selbstnutzende Eigentümer mit niedrigen Einkommen brauchen einen wirksamen Schutz vor steigenden Wohnkosten. Wegner: „In jeder Sonntagsrede wird Wohnen völlig zu Recht als die neue soziale Frage bezeichnet. Insofern sind Kürzungen an dieser Stelle nicht nachvollziehbar.“
Wer mit kleinem Einkommen im eigenen Haus oder in der eigenen Wohnung lebt, sollte einen möglichen Anspruch prüfen lassen. Zuständig ist die Wohngeldstelle der Stadt- oder Gemeindeverwaltung. Gezahlt wird ab dem Monat der Antragstellung, nicht rückwirkend.
Der Deutsche Mieterbund (DMB) appelliert an die Bundesländer, die von der Bundesregierung vorgeschlagenen Kürzungen des Wohngeldes abzulehnen und in der am Freitag anstehenden Bundesratssitzung dagegen zu stimmen. „Die geplanten Einsparungen beim Wohngeldetat in Höhe von 45 Prozent sind unverhältnismäßig und ein sozialpolitischer Rückschritt. Wir fordern die Bundesländer eindringlich dazu auf, die Kürzungen beim Wohngeld abzulehnen“, sagt Dr. Melanie Weber-Moritz, Präsidentin des Deutschen Mieterbundes. „93 Prozent aller Wohngeldempfänger sind Mieterhaushalte, vor allem Rentnerinnen und Rentner, Familien mit Kindern und Alleinlebende. Diese Menschen verfügen über wenig finanziellen Spielraum und müssen angesichts steigender Wohnkosten dringend unterstützt werden.“
„Der Mieterbund beschreibt die Krankheit inzwischen ziemlich genau – verlangt aber immer wieder nach derselben falschen Medizin. Mehr Regulierung im Mietrecht schafft keine einzige zusätzliche Wohnung“, sagte Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke. Für Haus & Grund liegt die Antwort auf diese Befürchtungen darin, den Wohnungsbau zu stärken, statt immer stärker zu regulieren. „Man kann Investoren und private Vermieter nicht mit immer neuen Regeln abschrecken und sich anschließend darüber wundern, dass Wohnungen fehlen. Mietrecht ersetzt keine Baukräne“, so Warnecke.
Einigkeit besteht bei der Kritik an den geplanten Einsparungen beim Wohngeld. Sowohl Haus & Grund als auch der Deutsche Mieterbund warnen davor, dass die Bundesregierung die Unterstützung für Haushalte mit niedrigen Einkommen massiv kürzen will. „Wer soziale Härten vermeiden will, muss den Betroffenen direkt helfen. Beim Wohngeld zu kürzen, wäre deshalb genau das falsche Signal“, betonte Warnecke.